4月28日下午，由厦门大学经济学院、王亚南经济研究院、中国农业银行厦门分行共同主办，厦门大学经济学院EDP中心承办的厦门大学经济学院建院30周年系列论坛在厦门大学克立楼报告厅隆重举行。论坛主办方邀请来自新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授发表了题为《中国的房地产市场风险到底有多大？》的精彩演讲。论坛当天，厦门大学经济学院和王亚南经济研究院的相关领导，来自厦门各大银行、金融界、房地产界的嘉宾以及社会各界朋友出席了论坛活动，能容纳300人的会场座无虚席。

论坛由经济学院副院长朱孟楠教授主持，他首先表达了对到场嘉宾的欢迎和感谢。紧接着，从弘扬办学传统、展示办学成绩、回馈广大的院友学员三个方面阐述了举办论坛的目的以及厦大经济学科社会化服务的各项工作。最后，隆重介绍了演讲嘉宾。

邓永恒教授基于当前中国房地产市场的宏观趋势，结合自己多年来的研究成果，以大量真实、准确的调研数据对中国房地产市场风险等热点问题展开了论述。

邓教授首先从介绍美国房地产市场变化入手，利用大量的研究数据，提出美国政府政策的不合理才是导致美国次贷危机、楼市泡沫的真正原因。之后，邓教授转而开始讨论中国的房地产市场问题。他认为，房地产不具有一般商品的市场流通性，难以在不同城市、不同区域之间实现流通。区域经济的整体发展水平，区域内市民的消费能力间接影响着房地产投资的环境。从另一方面看，区域内的房地产经济却在推动地方GDP增长方面发挥着重要作用。近十年来，中国的房地产就极大地推动了中国GDP的快速增长。而且，以中国土地为主体的房地产投资将亚太地区的房地产业推至了发展的高峰。邓教授强调，投资房地产必须熟悉区域经济，因为，与其他产业投资不同的是，房地产产业具有极强的区域性。

在分析中国房地产市场问题时，邓教授特别强调必须持以非常谨慎的态度。因为中国正处在经济高速发展、城镇化快速推进的历史阶段，再加上独特的政治和土地制度背景，对中国房地产市场问题的分析就不能简单套用美国诺贝尔经济学奖得主的那些经典研究模式。邓教授认为，中国房地产市场问题必须采用实证调查式的研究方法，用真实、准确的数据说话，用调查、取证作为支撑，而不能简单相信官方的统计数据，因为统计误差和重复统计已使官方数据丧失说服力。

老百姓能不能买得起房，关键在于房价的高低，房价的高低受哪些因素的影响？邓教授认为，市场供求关系固然重要，但土地的价格才是真正影响房价的关键因素，房价涨得快主要是因为地价涨得快。而地价的高低又受国家土地政策的约束，由此可知，房价不仅仅是房地产商说了算，政府的土地政策也尤为重要，当前的房地产市场，主要有两种消费市场：一是居住，一是投资。居住属于刚性需求，不管房价多高，该买还是得买，目的是住得舒服；投资属于商业行为，买进是为了更高地卖出，目的是赚得充足。近年来，政府的对房地产市场的宏观调控政策不断，但效果并不十分明显，关键就在于没有弄清楚调控的目的是什么，到底是为了让哪一部分人买得起房？到底是什么原因导致了房价猛涨？调来调去，反倒让那些在房地产市场中进行投机的商人获得了更大的牟利空间。要让老百姓买得起房，政府应该公开土地出让信息，制定房产行业规范，让老百姓知道，涨价究竟涨在哪里。

邓教授认为，相比美国以借贷、抵押为基础的房地产市场，中国的房地产市场相对而言风险更小，因为，中国首套房的首付一般约占到了房价的40%，这是老百姓实实在在的钱，这是真正的消费！但是，中国的房地产市场风险依旧不容忽视。邓教授指出，中国房产政策的调控变化、中国房地产开发商过度借贷、地方政府的土地出让制度都将增大中国房地产市场的风险。可以说，中国的房地产市场风险不仅在于老百姓，更在于地方政府以及房地产开发商！而在这之外，市民对房价的期望值也对房价有着非常重要的影响。在社会上，部分市民对房市的“动物理性”导致了“连锁效应”，这使得经济学家们的“理性分析”失去了听众，没有产生真正的引导作用。

面对风险，应该如何规避呢？邓教授认为，对于政府来说，必须在批地时有的放矢，要明确调控的目的是让大多数人买得起房而非让少部分富人买好几套房，要兼顾民众的“动物理性”和专家的“理性建议”；对于开发商来说，必须对房产开发的投资周期做好心理准备，要特别注意区域经济对房产的影响，要注意文化、教育、环境等因素对房产的影响，可以在适当的时候，转移投资方式，降低风险；对于民众来说，必须明确买房的功用，如果是自己居住，则不必太考虑房价，而要注重房子的位置、休闲场所等配套设施，如果是投资，则必须准确评估自己的风险承受能力，不能过于冒失。最后，邓教授认为，部分的中国一线城市或地区可以借鉴新加坡的房地产政策。

演讲结束后进入提问环节，现场听众非常踊跃，提出了许多与当下房地产市场密切相关问题。邓教授对所有问题都给予了圆满的解答。邓教授独到、深刻的分析赢得了与会者的阵阵掌声。

（经济学院EDP中心 蒋志权）